Arrendamiento Justo: ahora el Impuesto a la Renta se paga cuando recibes el alquiler (Ley N.° 32340)

El 25 de agosto de 2025 se publicó la Ley N.° 32340, que modifica el artículo 57 de la Ley del Impuesto a la Renta (LIR) para regular el pago del impuesto en el arrendamiento de inmuebles.
La regla central es clara y justa: si no te pagan el alquiler, no estás obligado a pagar el impuesto. Las rentas de primera categoría se imputan al ejercicio en que se perciben (cuando efectivamente las cobras).

Antes, muchos contribuyentes debían adelantar impuesto aunque el inquilino estuviera moroso. Con la nueva precisión, se alinea la exigibilidad del impuesto con la percepción real del ingreso.

¿Qué cambió exactamente?

• Se precisa en el art. 57 LIR que las rentas de primera categoría (alquileres) se gravan cuando se perciben, no cuando se devengan.

• Si no hay cobro efectivo, no corresponde pago del impuesto a la renta por ese periodo.

• Esta precisión aplica a la renta por arrendamiento de inmuebles.

Base legal y referencia

• Ley N.° 32340 – publicada en el Diario Oficial El Peruano.

• Enlace oficial: https://busquedas.elperuano.pe/dispositivo/NL/2430628-1

¿A quién beneficia?

• A propietarios que arriendan inmuebles como personas naturales (rentas de primera categoría).

• A arrendadores con inquilinos morosos o con retrasos en el pago.

Desde cuándo aplica

• Desde la entrada en vigor de la ley. La norma también encarga al Poder Ejecutivo adecuar el Reglamento del Impuesto a la Renta en un plazo de 90 días calendario.

Ejemplo práctico

• Alquiler pactado: S/ 2,500 al mes.

• En setiembre el inquilino no paga.

• Con la Ley 32340: no hay impuesto a pagar por setiembre (porque no hubo percepción).

• Cuando el inquilino pague posteriormente (p. ej., noviembre, deuda de setiembre), recién ahí se determina y paga el impuesto correspondiente a ese monto percibido.

¿Y si ya pagué impuesto sin haber cobrado?

Si en meses anteriores pagaste impuesto por alquileres no percibidos, conversa con tu contador para evaluar:

• Compensación contra pagos posteriores, o

• Solicitud de devolución conforme a los procedimientos de SUNAT, sustentando la falta de percepción (contrato, comunicaciones, estados de cuenta, etc.).

Buenas prácticas para arrendadores

1. Contrato claro: detalla forma y fecha de pago, penalidades y causales de resolución.

2. Evidencia del cobro: conserva vouchers, transferencias, estados de cuenta.

3. Gestión de morosidad: cursa cartas notariales y deja constancia del incumplimiento.

4. Registro ordenado: lleva un calendario de percepciones para saber cuándo corresponde el impuesto.

5. Consulta profesional: ante acumulación de deudas o litigios, solicita asesoría legal y contable.

Preguntas frecuentes

1) ¿Se mantiene la tasa efectiva del 5% para alquileres de primera categoría?
Sí, se mantiene el esquema vigente. La novedad es el momento en que nace la obligación: cuando cobras.

2) ¿Qué documentos debo guardar?
Contrato, adendas, comunicaciones, constancias de depósito/transferencia o, de no haber pago, cartas de requerimiento y evidencia de incumplimiento.

3) ¿Esto aplica a todos los inmuebles?
Aplica a rentas de primera categoría por arrendamiento de inmuebles de personas naturales (no vinculadas a actividad empresarial).

Conclusión

La Ley N.° 32340 corrige una situación que resultaba injusta: pagar impuesto sin haber cobrado el alquiler. Desde ahora, el impuesto se paga cuando percibes. Lleva un control prolijo de tus cobros y actúa a tiempo frente a la morosidad para proteger tu flujo de caja y cumplir correctamente.